Crédit immobilier : quel salaire pour emprunter 250 000 euros ?
Publié par Rigaut le 12/10/2022
Vous estimez avoir besoin d'un prêt de 250 000 euros pour boucler votre projet d'acquisition immobilière ? Tenter de connaître le salaire nécessaire à l'obtention d'un crédit immobilier de ce montant, et donc de savoir si votre projet est réalisable, revient à analyser votre capacité d'emprunt. Cette dernière désigne le montant maximum que la banque sera en mesure de vous prêter en fonction de différents critères d'attribution :
- Le montant total de vos revenus fixes : salaires, bénéfices industriels et commerciaux, revenus fonciers, pensions de retraite, etc.
- Le montant de votre apport personnel : ce montant correspond à la somme d'argent personnelle que vous souhaitez / pouvez injecter dans votre projet immobilier.
- Le montant des charges que vous devez supporter tous les mois (factures d'énergie, crédit à la consommation, crédit auto, etc.).
Parce qu'en contractant un crédit immobilier, vous ajoutez des mensualités à votre budget, la banque analysera votre projet afin d'assurer votre équilibre financier et d'éviter toute situation de surendettement. La capacité d'emprunt est limitée afin, justement, d'écarter ce risque. C'est ce que l'on appelle le taux d'endettement maximal.
Calculer son taux d'endettement pour faire un crédit de 250 000 euros
Que vous souhaitiez acquérir une résidence principale ou une résidence secondaire ou que vous ayez pour projet de réaliser un investissement locatif, il vous faudra respecter un taux d'endettement de 35% (net avant impôt), assurance emprunteur comprise. Il s'agit en effet du taux d'effort maximum auquel le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de consentir depuis le 1er janvier 2021. Ce taux d'endettement plafond signifie que vos charges ne doivent pas représenter plus de 35% de vos revenus. Toutefois, dans certaines situations, un organisme de crédit peut accepter d'octroyer un prêt au-delà des 35% de taux d'endettement. C'est notamment le cas pour les revenus très élevés. Pour calculer votre taux d'endettement, une formule existe : Charges / revenus x 100 = taux d'endettement.
Prenons l'exemple d'un couple dont les revenus mensuels nets s'élèvent à 3 200 euros au total. Ces derniers doivent payer chaque mois des mensualités de 250 euros pour leur crédit auto, ainsi que des mensualités de 800 euros pour leur crédit immobilier. Le total de leurs charges s'élève donc à 1 050 euros. Leur taux d'endettement est de 32,81%, soit en dessous de la limite autorisée.
Emprunter 250 000 euros : le salaire nécessaire
Le salaire nécessaire pour emprunter 250 000 euros dépendra en grande partie de la durée du prêt. Pour les crédits immobiliers souscrits à compter du 1er janvier 2022, la durée maximum d'un emprunt est de 25 ans. Ensuite, tout dépend de la qualité de votre dossier. C'est-à-dire le montant de vos revenus, la stabilité de votre situation professionnelle mais également le montant de l'apport personnel dont vous disposez. Les calculs ci-dessous sont basés sur les taux d'intérêt moyens pour les "bons" dossiers au 3 octobre 2022, communiqués par Meilleurtaux. A noter que le taux d'assurance pris en compte pour ces calculs est celui qui s'affiche par défaut dans l'outil d'estimation de mensualités du courtier (0,34%), mais celui-ci varie selon plusieurs facteurs, comme l'âge et l'état de santé des contractants du prêt.
- Pour un crédit immobilier de 250 000 € sur 10 ans, les mensualités seront de 2 343 € en moyenne, et le salaire net avant impôt nécessaire sera de 6 695 € ;
- Pour un crédit immobilier de 250 000 € sur 15 ans, les mensualités seront de 1 664 € en moyenne, et le salaire net avant impôt nécessaire sera de 4 753 € ;
- Pour un crédit immobilier de 250 000 € sur 20 ans, les mensualités seront de 1 337 € en moyenne, et le salaire net avant impôt nécessaire sera de 3 819 € ;
- Pour un crédit immobilier de 250 000 € sur 25 ans, les mensualités seront de 1 154 € en moyenne, et le salaire net avant impôt nécessaire sera de 3 296 €.
Attention : ces chiffres sont à prendre avec des pincettes, car de nombreux frais s'ajoutent à ceux déjà mentionnés, comme les frais de dossier, par exemple. En résumé, plus la durée s'allonge, plus le salaire nécessaire pour emprunter 250 000 euros diminue. En revanche, plus le coût total du crédit augmente.
Les sources de revenus analysées pour emprunter 250 000 euros
Le salaire n'est pas l'unique source de revenus prise en compte par les établissements bancaires. D'ailleurs, il est tout à fait possible d'emprunter de l'argent en étant à son compte. Il faudra toutefois prendre en considération que, selon votre statut professionnel, les revenus ne seront pas forcément pris en compte dans leur totalité. En effet, alors que les revenus issus d'un contrat en CDI sont pris en compte dans leur totalité, ceux issus d'une activité indépendante ne sont généralement pris en compte qu'à hauteur de 50%, et ce après trois ans d'ancienneté au minimum. De même, les salaires perçus en CDD, contractuel ou intérimaire sont pris en compte selon une moyenne établie sur les trois dernières années.
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