Comment calculer le TAEG et le taux d'usure d'un crédit immobilier ?

Publié par Rigaut le 22/09/2022

La brusque hausse des taux de crédit immobilier en 2022 a remis en lumière un concept peu connu qui est celui du taux d'usure. Le taux d'usure est le taux maximum auquel une personne peut emprunter en France. La banque n'a tout simplement pas le droit de vous octroyer un prêt dont le taux dépasserait le taux d'usure. Mais le taux qui est pris en compte pour savoir si le taux d'usure est dépassé est en fait le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non le taux de base (nominal) du crédit.

 

Taux d'usure : définition

Le taux d'usure est le taux maximum autorisé pour un crédit immobilier en France. Il est fixé par la Banque de France chaque trimestre. Son objectif est de protéger les particuliers emprunteurs d'un crédit qui causerait trop d'endettement et qui pourrait les mettre dans une situation financière difficile.

Donc même si un particulier réunit toutes les conditions pour obtenir un crédit immobilier, si le taux (en fait le TAEG, on verra cela un peu loin) de son crédit dépasse le taux d'usure, la banque est légalement obligée de le refuser (sous peine d'amendes lourdes !).

Dans les faits, le taux d'usure s'applique pour un crédit immobilier de plus de 75 000€ et va légèrement différer en fonction de la durée d'emprunt. Vous pouvez vérifier en détails les taux d'usure en vigueur dans le tableau sur le site de la Banque de France.

Le taux d'usure fait l'objet d'un débat houleux en 2022 car la rapide hausse des taux de crédit immobilier n'a pas été suivie par une hausse similaire du taux d'usure.

Cela provoque une situation compliquée pour de nombreux emprunteurs qui arrivent rapidement à la limite du taux d'usure pour leur projet immobilier.
TAEG : définition du taux annuel effectif global

Lorsque vous faites un crédit immobilier, le premier taux indiqué est le taux nominal. C'est le taux du crédit utilisé pour calculer la mensualité et le tableau d'amortissement de votre emprunt. C'est un taux hors assurances et hors frais annexes. C'est en fait le montant des intérêts que vous allez payez chaque année sur le montant restant à rembourser du capital initial emprunté.

Le TAEG (taux annuel effectif global) (ou encore ex TEG) est quant à lui le taux de votre crédit immobilier qui inclut tous les frais inhérents à son obtention.

En effet lorsque l'on sollicite un crédit immobilier auprès d'une banque, des frais entrent dans l'équation. Les frais les plus courants sont les suivants :

    - Frais de dossier bancaire
    - Frais de garantie (crédit logement ou hypothèque)
    - Assurance emprunteur (obligatoire)
    - Frais de courtage ou d'intermédiaire qui interviennent pour l'obtention du prêt
    - Frais de tenue de compte bancaire
    - Frais d'ouverture de compte bancaire

L'objectif du TAEG est de fournir un taux qui prend en compte tous ces frais en plus des intérêts d'emprunt. Cela permet de comparer des offres de banques différentes de façon plus rigoureuse. Là aussi le calcul du TAEG est imposé aux banques afin de donner plus de transparence et protéger les candidats au crédit.

👉 C'est ce TAEG qu'il faut ensuite comparer au taux d'usure pour savoir si le crédit dépasse le maximum autorisé.

Le principal souci c'est que le TAEG n'est pas si simple que cela à calculer pour le commun des mortels.

Les coûts à intégrer au calcul de TAEG

Le TAEG doit prendre en compte tous les frais du crédit et ce sur toute sa durée. Pour pouvoir calculer cela, on doit dans un premier temps calculer tous les coûts (c'est-à-dire les flux d'argent) de ce crédit mois par mois sur toute sa durée.

Pour illustrer le calcul, prenons un exemple :

    Emprunt : 200 000€
    Durée : 20 ans
    Taux nominal (hors assurance et frais) : 1,60%
    Assurance : 0,45% (calculée sur le capital initial emprunté)
    Frais de dossier bancaire : 1 000€
    Frais de garantie (crédit logement par exemple) : 2 800€
    Frais de courtier : 2 000€

 

Calcul du tableau d'amortissement

Dans un premier temps il faut calculer le tableau d'amortissement du crédit et donc sa mensualité. L'article donné en lien vous donnera la méthode à suivre et les explications.

Dans cet exemple nous obtenons le tableau suivant (seuls les 12 premiers mois sont donnés ici) :
Mois     Echéances     Mensualités     Intérêts     Assurance     Capital restant dû
1     1 049,32 €     974,32 €     267 €     75 €     199 292 €
2     1 049,32 €     974,32 €     266 €     75 €     198 584 €
3     1 049,32 €     974,32 €     265 €     75 €     197 874 €
4     1 049,32 €     974,32 €     264 €     75 €     197 164 €
5     1 049,32 €     974,32 €     263 €     75 €     196 452 €
6     1 049,32 €     974,32 €     262 €     75 €     195 740 €
7     1 049,32 €     974,32 €     261 €     75 €     195 027 €
8     1 049,32 €     974,32 €     260 €     75 €     194 312 €
9     1 049,32 €     974,32 €     259 €     75 €     193 597 €
10     1 049,32 €     974,32 €     258 €     75 €     192 881 €
11     1 049,32 €     974,32 €     257 €     75 €     192 164 €
12     1 049,32 €     974,32 €     256 €     75 €     191 446 €
13     (etc. jusqu'au 240ème mois)

 
Calcul des flux d'argent

La deuxième étape est de calculer tous les flux d'argent "entrants" et "sortants". Pour le moment ils se composent des échéances (mensualité + assurance) chaque mois.

Il faut maintenant ajouter les autres flux d'argent qui se composent du capital versé par la banque et des frais indiqués plus haut. Nous allons pour illustrer cela constituer un tableau des flux d'argent uniquement mois après mois.

Le premier mois, la banque débloque le montant emprunté donc -200 000€.

Ensuite les frais sont en fait tous payés le premier mois en même temps que la première mensualité. Le total des frais est :

1 000 + 2 800 + 2 000 + 1 049,32 = +6 849,32€

Notez les signes : il faut se placer du point de vue de la banque (c'est un peu contre-intuitif), le capital est un flux "négatif" ou "sortant" alors que les frais sont "positifs" ou "entrants". C'est un concept très important pour comprendre la suite.

Donc le premier mois nous avons : -200 000 + 6 849,32  = -193 150,68€

Pour les mois suivant, c'est assez simple puisqu'il n'y a plus que la dépense des échéances. On obtient donc le tableau de flux d'argent suivant :
Mois     Cashflow
1     -193 151 €
2     1 049,32 €
3     1 049,32 €
4     1 049,32 €
5     1 049,32 €
6     1 049,32 €
7     1 049,32 €
8     1 049,32 €
9     1 049,32 €
10     1 049,32 €
11     1 049,32 €
12     1 049,32 €
13     (etc. jusqu'au 240ème mois)

 

Calcul du TRI

C'est maintenant que ça devient un peu technique mais c'est un concept dont on vous a déjà parlé maintes fois. Il faut désormais calculer le taux de rendement interne ou TRI de ces flux d'argent. Le TAEG est en fait le TRI appliqué aux flux d'argent (cashflow) du crédit immobilier. L'article donné en lien vous expliquera le calcul mais avec Excel il suffit d'utiliser la fonction TRI() tout simplement.

On obtient le résultat suivant :
TAEG (TRI)                           2,74%
Taux d'usure (juillet 2022)     2,57%
Dépassement du taux d'usure ?     Oui

 Et voici un aperçu vidéo de ce fichier Excel pour calculer facilement votre TAEG et le comparer au taux d'usure. 👇
https://www.youtube.com/watch?v=HIgoRqVPMX0

 

🎉 Et voilà c'est tout ! Le TAEG n'aura plus de secret pour vous et vous pourrez même vérifier le taux calculé par la Banque.

 

 

Source: https://aide.horiz.io/hc/fr/articles/6461984444178-Comment-calculer-le-TAEG-et-le-taux-d-usure-d-un-cr%C3%A9dit-immobilier-?utm_source=sendinblue&utm_medium=newsletter&utm_campaign=newsletter#4